大洗牌!租赁市场迎来大变局!

2020-08-12 11:41:13 bxjtg 49

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作者:双极分析师 来源:功夫财经

随着中国抗疫的一次次胜利,最近看到了很多文章,都在讨论疫情结束后房地产行业将会发生的变化。

可是,如果疫情没那么快结束呢?

6月,重庆医科大学的专家在《自然医学》杂志发表了一份研究,通过对37例无症状患者和37例有症状患者的对比研究,大部分患者在出院后2-3个月内都发生了抗体的显著下降,其中无症状患者症状更为明显。

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冠状病毒抗体持续时间问题各国都有过研究。

今年5月,哥伦比亚大学的研究(还未经过同行评审)也显示,基于2016-2018年191个志愿者的研究显示,即使在同一年,人们也可以多次被冠状病毒感染。

在1年半的观察期内,有12名志愿者对同一病毒出现了2次或3次的阳性结果,其中一个病例两次阳性的间隔仅有4个星期。

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这些研究似乎都在揭示一种可能,COVID-19疫情很难自己消失,想要取得胜利必须依托于全人类的共同努力。

然而,截至北京时间7月7日,美国的确诊人数已经突破了300万。根据7月4日NBC的报道,“与病毒共存”或许会成为未来一段时间白宫的主要宣传策略。7月7日,特朗普政府已经把退出世界卫生组织的决定告知了美国国会。

澳大利亚的流行病专家甚至在世界经济论坛的官网上发表了这样的论调:“将所有的资金、精力、资源集中于疫苗和药物的研发,可能是一个毁灭性且代价高昂的错误。”

群体免疫已经不断被证明无效,但躺倒任锤似乎成为了很多利益团体的立场。

很多人似乎是乐观的,近日跟美国的朋友沟通,即使疫情严重如美国,朋友也并不认为疫情真的会持续数年。

寄予厚望的疫苗一定有效吗?

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且不论疫苗会何时量产,在部分群体反智主义、反疫苗运动,以及抗体持续周期的不确定性共同作用下,全人类有希望在2021年战胜疫情吗?

如果疫情持续数年,全球的房地产市场将会发生哪些根本性变化呢?

当包租公、包租婆是很多人一生的梦想,但随着全球性疫情的持续,除中国等少数疫情防控较好的市场外,全球大多数国家的房屋出租市场将面临大洗牌。

短租民宿市场不用多说,2019年,全球国际游旅客规模高达15亿人次。但根据联合国世界旅游组织的预测,2020年全球国际游客的人数可能会下降80%。

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拉丁美洲多个重要的国际游目的地,在汇率暴跌和房价下跌的双重作用下,实际的美元计房价已经下跌超过50%。

这背后还出现了一个有趣且可悲的现象,在很多国际旅游目的地,因为旅游热,当地的房价高涨,当地居民买不起房,但可以依靠从事旅游业的收入租房居住。

而在疫情之下,旅游业收入直接清零,但房价下跌速度赶不上收入下跌。于是就出现了本地房子因为没有游客无人租住,但当地居民却租不起房的怪象。

是不是有股牛奶味了?

如果疫情持续数年,全球范围内会出现一批像08-14年希腊那样,年房价跌幅达到10%的国家和城市。

短租市场完了,那长租市场呢?

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学生公寓依托于稳定的市场需求和出色的租金回报率,被比喻为“防弹衣下的房产投资”。市场上build to rent(建房出租)模式的主力就是学生公寓。

往年的租金收益率能到多少?7%打底,多一些的甚至能到10%+。多少人付个首付之后就开始了以租养贷的生活?

中国作为全世界最大的生源国,具体的学生规模有很多统计口径。按照联合国教科文组织最新的数据,2017年在海外攻读学位的留学生有928,090人(根据国内不完全数据,近两年还在增加)。

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保守估计,仅中国一个国家的留学生,背后对应的就是每年数百亿元规模的租房市场。

今年疫情之下,美、澳、英、日、加这五大中国留学生目的地的租房市场基本全糊了。

根据维多利亚大学的数据,2020年,墨尔本国际学生减少了30,291名,悉尼的学生减少了29,815名。

按照居外网的预测,仅悉尼和墨尔本的房东每月就要损失超过6000万澳元的房租。

一个澳洲中介Furnished Property Group的数据显示,在悉尼的高校聚集区,房租已经从每周350-400澳元下降至150澳元。

而美国作为全球第一大留学目的地和全球第一大疫区,影响规模只会更大。

7月6日,美国移民与海关执法局宣布,美国高校如果一旦把课程改为网课,那么就读的国际学生就需要离开美国。

粗略统计,这一政策将会影响到超过120万名外国留学生。

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根据皮尔斯教育地产的CEO在5月份接受的采访,美国下一学年学生公寓的预租率下降规模在7%-10%之间。

RentalBeast统计的数据更显绝望,在名校汇聚的波士顿,3月中旬到5月20日,关于房屋租赁的搜索下降了99%。

英国最大的学生公寓提供商Unite Students在4月份的时候曾经反馈过,2019-20学年度的租金损失规模达到了16%-20%之间。

虽然还没有具体的数据,但2020-21年的损失规模一定更大,在疫情和网课的双重作用下,本国学生的租房需求下降同样惊人。

以世界第二大留学生生源地和目前全球第三大疫区印度为例,在印度德里南部大学密集的区域,出租公寓的空置率已经超过了30%,而且这还是在平均月租金已经下调25%的情况。

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虽然几乎所有的行业从业者在接受采访时都认为,随着疫情被压平,市场在圣诞节过后会逐渐回暖。

然而,考虑到今年的学校申请在疫情大爆发前就已经基本结束,以及疫情会持续数年的判断,明年全球范围内的学生公寓市场只会更差。

并且,随着疫情导致的中国学生留学热情减退,全球的学生公寓市场永远不会回归到疫情前水平。

在住宅类长租市场方面,目前美国市场显示出来的现象是低密度独立房屋的租房市场受冲击不明显,但公寓类市场可以用崩盘来形容。

纽约有三分之二的居民是租房居住,根据纽约政府住房部门的统计数据,4-6月份,纽约有1/4的公寓租房者没有再交过房租。

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租房需求下降只是一个方面,降降房租总是有租客的。可是租客大规模拒交房租又该如何是好呢?

同时,纽约州还在6月份颁布了《租户安全港法》,限制房东因为房客不交租金而驱逐房客。

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这一切都是房东在买单,尤其是美国这样拥有房产持有税的国家。

事实上,虽然还没有完整的统计数据,但已经有报道透露,美国房产税已经开始出现大规模延期交付,同时还出现了很多长租公寓运营商开始低价抛售的情况。

国内的长租公寓是被资本给玩死的或者自己作死的,而如果疫情持续数年,全球范围内的长租公寓公司将会大规模“病逝”。

大部分国家的市场将从规模化的品牌公寓回归到房东出租时代。

现在市场上很多人都在拿着海外的折扣出租物业宣扬抄底论,但在我看来,抄底接盘或未可知。

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在这波疫情中,有一个很让人感慨的现象。

中国,是全世界唯一一个在疫情之下,选择不救房地产市场,反而对市场采取降温措施的国家。

但中国,也是在全球众多核心城市的房地产交易量十不存一中,唯一一个还在涌现出“万人抢号”、“秒盘”等现象的国家。

全球范围内的房地产市场要想在疫情之后真正恢复元气,大概需要5-10年。中国的房地产市场的兴衰荣辱则更多要看自身燥火,跟新冠肺炎关系不大。

抗疫优于经济,救人先于救市。这个道理西方的政治家们短期内未必读得懂,也未必学的来。



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